Анализ объявлений на онлайн-площадках о продаже индивидуальных домов постройки 2024 — 1 полугодия 2026 гг. выявляет структурный разрыв между вторичным рынком и новостройками. По двум доминирующим материалам стен распределение предложений обратно распределению ввода ИЖС:
- ячеистый бетон — 63,1% ввода ИЖС, но только 22,4% предложений о продаже;
- дерево — 64,5% предложений о продаже, но лишь 10,7% ввода ИЖС;
- кирпич сопоставим в обоих срезах, а именно 6,6% предложений и 4,0% ввода.
Наиболее вероятное объяснение дисбаланса — различия в горизонтах владения. Капитальные газосиликатные дома преимущественно возводятся для себя и реже выходят на перепродажу. Деревянные и каркасные дома меняют владельцев быстрее, т.к. их цикл владения короче, ликвидность выше. Цифры срезов приведены в таблице ниже.
Разрыв между предложениями и вводом читается как различие мотивов строительства. Ввод — это реализованный спрос, который показывает, какие дома фактически построены, при этом оценка структуры ввода относится к 1 полугодию 2026 года. Предложения — это предложение вторичного рынка, та часть построенного, которую владельцы готовы продать. Выборка объявлений охватывает дома постройки 2024 — 1 полугодия 2026 гг. Ячеистый бетон в этой оптике оказывается активом строительства «для себя», поскольку дает 63,1% ввода ИЖС при 22,4% предложений.
Дерево во многом инвестиционный актив с высокой оборачиваемостью, при 10,7% ввода против 64,5% предложений. На инвестиционную природу работают два фактора. (1) Размеры финансовых вложений на возведение деревянных объектов скромнее, чем на кирпич или газосиликат. (2) Средняя площадь деревянного дома около 96 кв. м против примерно 156 кв. м у ячеистого бетона. Как следствие, ниже порог входа и шире круг покупателей на перепродаже. И, вероятнее всего, земельный фактор, т.к. в силу специфики законодательства Республики Беларусь не каждый участок можно вывести в оборот без дома с высокой степенью готовности, что мотивирует быстро и недорого доводить объект до продаваемого состояния.
Кирпич структурного разрыва не образует (6,6% предложений против 4,0% ввода), при том что сегмент тонок в обоих срезах. За последние годы кирпич переместился в премиальную нишу, чем и объясняются низкие объемы ввода (376 домов по республике за 2025 год), то есть штучное строительство в масштабе страны. В выборке предложений перепродажа кирпича также штучная, около 14 объектов. То есть премиальная ниша (по данным исследования «Индивидуальное жилищное строительство в Республике Беларусь 2020 — 1 полугодие 2026») означает ограниченный круг покупателей и, вероятнее всего, строительство под заказ для длительного собственного использования, где каждая перепродажа является точечным событием.
Методологическое примечание. Объявления отражают активное предложение на дату среза, а не завершенные сделки, поэтому сопоставление срезов показывает склонность материалов выходить на перепродажу. Оценка скорости поглощения требует данных о сделках и в рамки настоящего обзора не входит.
Предложение и ввод ИЖС по материалам стен, 1 полугодие 2026 г.
| Материал стен | Доля в предложениях, %* | Доля ввода ИЖС, %** |
|---|---|---|
| Кирпич | 6,6 | 4,0 |
| Блок / газосиликат / ячеистый бетон | 22,4 | 63,1 |
| Дерево / брус / бревно | 64,5 | 10,7 |
Источники данных: анализ объявлений о продаже готовых домов (постройка 2024 — 1 полугодие 2026), Белстат, расчеты агентства «СФЕРА».
Данный обзор подготовлен на основе исследования «Индивидуальное жилищное строительство в Республике Беларусь 2020 — 1 полугодие 2026» (158 страниц). Полный отчет включает: объем и структуру выборки объявлений, анализ предложений по регионам и годам постройки, ценовые сегменты готовых объектов по материалам стен, рынок земельных участков, типологию потребителей, рынок аренды загородных домов и сценарный прогноз до 2030 года.
* Доля среди проанализированных объявлений о продаже индивидуальных домов постройки 2024 — 1 полугодия 2026 гг. Фильтр выборки: только дома ИЖС указанного периода постройки, высокая степень возведения (стены и крыша) или полностью готовые объекты. Объем выборки: 207 объявлений о продаже индивидуальных одноквартирных жилых домов 2024–2026 гг. постройки, опубликованных с 01.01.2026 по 30.05.2026 и актуальных на конец периода.
** Модельная оценка агентства «СФЕРА», поскольку Белстат не публикует структуру ввода по материалам стен в разрезе ИЖС и МКД. Материалы распределены между ИЖС и МКД через коэффициенты, выведенные из рыночной практики и средней площади введенных объектов. Модель опирается на данные Белстат за 2025 год; ввод включает объекты, легализованные по строительной амнистии, по оценкам Минстройархитектуры, в 2025 году объём такого самостроя составил порядка 1 млн кв. м — это около четверти общего ввода.
Смежные материалы
- Территориальная концентрация ввода ИЖС, миграционная асимметрия и ценовая география Минской агломерации приведены в статье магазина исследований РБК.
- Динамика материалов стен в новом строительстве за 2016–2025 годы, эффект строительной амнистии и структура ввода ИЖС читайте в статье на VC.ru.
- Полное исследование «Индивидуальное жилищное строительство в Республике Беларусь 2020 — 1 полугодие 2026» (объем и структура выборки объявлений, ценовые сегменты, типология потребителей, аренда, прогноз до 2030 года).
- Демоверсия отчета «Индивидуальное жилищное строительство в Республике Беларусь 2020 — 1 полугодие 2026» (15 страниц, бесплатно).
Частые вопросы
Как собиралась структура предложений о продаже?
Анализ объявлений о продаже индивидуальных домов, размещенных на онлайн-площадках Беларуси, с фильтром: дома ИЖС постройки 2024 — 1 полугодия 2026 гг., высокая степень возведения (стены и крыша) или полностью готовые объекты. Площадки сбора — в полном исследовании.
Структура ввода ИЖС по материалам — это официальные данные?
Нет. Белстат публикует ввод по материалам стен только суммарно, без разделения индивидуального и многоквартирного строительства, и включает в ввод объекты, легализованные по строительной амнистии. Цифры ввода ИЖС — это модельная оценка агентства «СФЕРА».
Насколько велик разрыв между предложениями и вводом?
Максимален по дереву +53,8 п.п. (64,5% предложений против 10,7% ввода). По ячеистому бетону картина обратная −40,7 п.п. (22,4% против 63,1%). По кирпичу разрыв минимальный +2,6 п.п., при тонкости сегмента в обоих срезах. Дисбаланс по двум доминирующим материалам указывает на различия в горизонтах владения домами.
Где посмотреть полные данные по структуре предложений?
Полные данные по рынку ИЖС в Республике Беларусь приведены в исследовании «Индивидуальное жилищное строительство в Республике Беларусь 2020 — 1 полугодие 2026», проведенном агентством маркетинговых исследований «СФЕРА» в 2026 году.
Где купить отчёт
- В магазине исследований РБК — удобно для юридических лиц.
- Напрямую в агентстве «СФЕРА» — с бесплатными обновлениями по итогам 2026 года.